전월세 전환율 계산기

법정 전월세 전환율이란?

전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 환산 비율입니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우 아래 두 비율 중 낮은 비율을 초과할 수 없도록 제한합니다.

통상 제2호(기준금리+2%)가 제1호(10%)보다 낮기 때문에 실무상 법정 상한은 한국은행 기준금리 + 2%입니다. 2026년 6월 현재 기준금리는 2.50%이므로 법정 상한 전환율은 4.50%입니다. 기준금리는 금융통화위원회 결정에 따라 수시로 바뀌므로, 이 계산기는 기준금리를 고정하지 않고 기본값으로만 제공하며 고급 설정에서 직접 갱신할 수 있게 했습니다. 가산이율은 2020년 9월 대통령령 개정으로 3.5%에서 2.0%로 낮아졌는데, 개정 전에 체결된 계약에는 종전 3.5%가 적용될 수 있어 계약 체결 시점 선택 옵션도 함께 제공합니다.

계산 방법과 예시

계산 방향은 세 가지이고, 각 산식은 이렇습니다.

• 전세 → 월세: 월세 = (전세보증금 − 전환 후 보증금) × 전환율 ÷ 12
• 월세 → 전세: 전환 보증금 = (월세 × 12) ÷ 전환율, 환산 전세 = 전환 후 보증금 + 전환 보증금
• 갱신 인상률 점검: 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 12) ÷ 전환율로 변경 전·후 조건을 통일한 뒤 인상률을 계산

예를 들어 전세 3억 원 계약을 보증금 1억 원 월세 계약으로 바꾸는 경우, 법정 상한 4.5%를 적용하면 (3억 − 1억) × 4.5% ÷ 12 = 월 75만 원이 상한입니다. 임대인이 이보다 높은 월세를 제시했다면, 시장 평균 전환율(약 5.7%, 서울 관측 범위 5.5~5.8%) 기준 약 95만 원과 비교해 협상 여지를 가늠해 볼 수 있습니다. 반대로 보증금 1억 원에 월세 75만 원 조건을 전세로 환산하면 (75만 × 12) ÷ 4.5% = 2억 원이 더해져 환산 전세 3억 원이 됩니다.

상한이 적용되는 경우와 그렇지 않은 경우

법정 전환율 상한은 강행규정이어서 이를 초과하는 전환분은 무효이며, 임차인은 초과 지급분의 반환을 주장할 수 있습니다. 다만 적용 범위에 한계가 있습니다. 상한이 적용되는 것은 임대차 존속 중의 전환과 갱신요구권 행사에 따른 갱신입니다. 2년 만료 후 새로 체결하는 신규 계약이나 임대인이 변경된 계약에는 그대로 강제되지 않을 수 있습니다. 또한 갱신요구권을 행사한 갱신은 종전과 동일한 조건이 원칙이므로 임차인 동의 없이 전세를 월세로 바꿀 수 없고, 동의하더라도 법정 전환율이 적용됩니다.

전환 협상이 잘 풀리지 않거나 초과 청구가 의심된다면 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회의 조정 절차를 활용하거나 법률 전문가와 상담하는 것이 안전합니다.