부동산 계산기 03

취득세 계산기

취득가액과 주택 수, 전용면적을 고르면 6~9억 누진세율과 다주택 중과, 생애최초 감면까지 반영해 취득세·지방교육세·농어촌특별세 총액을 한 번에 뽑아 줍니다.

법정 요율 기준일 2026년 6월

주택 취득세는 어떻게 정해지나요?

취득세는 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부하는 지방세입니다. 2011년 지방세법 개편으로 구 등록세가 취득세에 통합되어 지금은 "취득세" 하나로 부르지만, 고지서에는 지방교육세와 농어촌특별세가 부가 세목으로 함께 붙기 때문에 실제 부담은 본세율보다 조금 더 커집니다. 주택을 돈을 주고 사는 유상취득의 표준세율은 취득가액에 따라 세 구간으로 나뉩니다. 6억 원 이하는 1.0%, 9억 원 초과는 3.0%이고, 그 사이 6억 초과~9억 이하 구간은 가격에 따라 1~3% 사이에서 연속적으로 변하는 누진세율이 적용됩니다.

주택 유상취득 세율 (1주택·비조정대상지역 기준, 2026년 6월)
취득가액 구간	전용면적	취득세	농어촌특별세	지방교육세	합계세율
6억 이하	85㎡ 이하	1.0%	비과세	0.1%	1.1%
6억 이하	85㎡ 초과	1.0%	0.2%	0.1%	1.3%
6억 초과~9억 이하	85㎡ 이하	1~3% (누진)	비과세	취득세율×10%	취득세율×1.1
6억 초과~9억 이하	85㎡ 초과	1~3% (누진)	0.2%	취득세율×10%	(취득세율×1.1)+0.2%
9억 초과	85㎡ 이하	3.0%	비과세	0.3%	3.3%
9억 초과	85㎡ 초과	3.0%	0.2%	0.3%	3.5%

6억 초과~9억 이하 구간의 누진세율은 취득세율(%) = 취득가액(억) × 2/3 − 3 산식으로 계산하고, 소수점 다섯째 자리에서 반올림합니다. 6억이면 정확히 1.0%, 7.5억이면 2.0%, 8억이면 2.3333%, 9억이면 3.0%가 나와 구간 경계에서 세율이 끊기지 않고 연속됩니다. 지방교육세는 취득세 표준세율의 절반에 20%를 곱한 값, 즉 표준세율의 10%(0.1~0.3%)이고, 농어촌특별세는 전용면적 85㎡ 이하 국민주택이면 취득가액과 무관하게 비과세, 85㎡를 초과하면 0.2%가 가산됩니다.

다주택자·법인은 얼마나 중과되나요?

주택을 이미 보유한 상태에서 추가로 취득하면 지역과 주택 수에 따라 8% 또는 12% 중과세율이 적용될 수 있습니다. 판단 기준은 이번 취득을 포함한 1세대 보유 주택 수와 취득 시점의 조정대상지역 지정 여부입니다. 법인은 주택 수와 무관하게 항상 12%가 적용됩니다. 이 중과 체계는 2026년 6월 현재 유지 중이며, 정부의 완화안은 검토·논의 단계로 아직 시행되지 않았습니다.

다주택자·법인 취득세 중과세율 (2026년 6월 현재 유지)
구분	조정대상지역	비조정대상지역	합계세율(부가세목 포함)
1주택	1~3%	1~3%	1.1~3.5%
2주택	8%	1~3% (기본세율)	8.4~9.0% / 1.1~3.5%
3주택	12%	8%	12.4~13.4% / 8.4~9.0%
4주택 이상	12%	12%	12.4~13.4%
법인	12%	12%	12.4~13.4%

중과가 적용되면 부가 세목도 달라집니다. 지방교육세는 표준세율의 10%가 아니라 중과기준세율 2%를 기준으로 한 0.4% 정액이 되고, 농어촌특별세는 85㎡ 초과 주택에 대해 8% 중과 시 0.6%, 12% 중과 시 1.0%로 올라갑니다. 85㎡ 이하라면 중과 대상이라도 농어촌특별세는 비과세여서 합계세율이 각각 8.4%, 12.4%가 됩니다. 한편 수도권·광역시·세종시 외 지역의 공시가격 2억 원 이하 저가주택은 주택 수 산정에서 제외되므로(2025년 1억에서 2억으로 완화), 지방 소형주택을 보유했다면 중과 판단이 달라질 수 있습니다.

주택이 아니거나 증여·상속이라면?

오피스텔, 상가, 토지처럼 주택이 아닌 부동산을 매매로 취득하면 취득가액 구간과 무관하게 취득세 4.0%에 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%를 더한 합계 4.6% 단일세율이 적용됩니다. 오피스텔은 주거용으로 쓰더라도 취득 시점에는 업무시설로 보아 같은 4.6%가 적용되고 주택 중과도 받지 않지만, 주거용으로 등재되면 이후 다른 주택을 취득할 때 주택 수에 포함되어 중과를 유발할 수 있다는 점은 기억해 두세요. 증여나 상속처럼 돈을 주고받지 않는 취득은 별도의 세율 체계를 따릅니다.

주택 외 / 무상취득 세율표 (2026년 6월)
구분	취득세	농어촌특별세	지방교육세	합계세율
주택 외 매매(토지·상가·일반건물)	4%	0.2%	0.4%	4.6%
오피스텔(주거·업무 무관)	4%	0.2%	0.4%	4.6%
원시취득·상속(농지 외)	2.8%	0.2%	0.16%	3.16%
증여(무상취득) 85㎡ 초과	3.5%	0.2%	0.3%	4%
증여(무상취득) 85㎡ 이하 국민주택	3.5%	비과세	0.3%	3.8%
농지 매매(신규)	3%	0.2%	0.2%	3.4%
농지 상속	2.3%	0.2%	0.06%	2.56%

증여 취득세는 85㎡ 초과 4.0%, 85㎡ 이하 국민주택 3.8%가 기본이지만, 조정대상지역의 공시가격(시가표준액) 3억 원 이상 주택을 증여받으면 12% 중과가 적용될 수 있습니다(1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여하는 경우 등 예외 있음). 또한 2023년부터 증여 취득세의 과세표준이 시가인정액(매매사례가액·감정가액 등) 기준으로 바뀌어 공시가격보다 높게 산정될 수 있으므로, 증여 계획이 있다면 과세표준부터 확인하는 것이 좋습니다.

생애최초 감면, 받을 수 있는지부터 확인하세요

생애 처음으로 주택을 사는 경우 취득세를 최대 200만 원까지 감면받을 수 있습니다. 산출 취득세가 200만 원 이하라면 전액 면제되며, 200만 원을 넘으면 200만 원만 차감됩니다(차액을 돌려주는 환급은 아닙니다). 요건은 취득가액 12억 원 이하, 본인과 배우자 모두 생애 무주택일 것이며, 소득 요건은 폐지되었습니다. 적용기한은 2028년 12월 31일까지입니다. 주의할 점은 사후 의무입니다. 취득 후 3개월 내에 전입해 3년간 실거주해야 하고, 그 전에 매각·임대하거나 전출하면 감면받은 세액이 가산세와 함께 추징됩니다. 감면은 취득세 본세에만 적용되므로 지방교육세와 농어촌특별세는 그대로 납부합니다.

숫자로 따라가는 계산 과정

취득가액과 보유 조건을 바꿔 가며 세 경우의 세액이 어떻게 갈리는지 짚어 보겠습니다.

7.5억 원 / 전용 84㎡ / 1주택·비조정: 누진식으로 7.5 × 2/3 − 3 = 2.0%. 취득세 1,500만 원 + 지방교육세 0.2%(150만 원), 농어촌특별세는 85㎡ 이하라 비과세. 총 1,650만 원(합계 2.2%)입니다.
10억 원 / 전용 84㎡ / 조정대상지역 2주택: 8% 중과로 취득세 8,000만 원. 지방교육세는 중과기준세율 2% 기준 0.4% 정액으로 400만 원, 농어촌특별세는 85㎡ 이하 비과세. 총 8,400만 원(합계 8.4%)으로, 같은 집을 1주택자로 샀을 때(3.3%, 3,300만 원)보다 5,100만 원 더 부담합니다.
5억 원 / 전용 84㎡ / 생애최초: 취득세 1.0%로 500만 원이 산출되고 생애최초 감면 200만 원을 차감해 납부 취득세는 300만 원. 지방교육세 50만 원은 감면 없이 별도로 납부합니다.

이 계산기는 누진율을 소수점 다섯째 자리에서 반올림한 뒤 세액을 원 단위에서 절사하므로, 위택스의 실제 고지액과 1원 안팎의 미세한 차이가 날 수 있습니다.

적용 범위와 주의사항

취득세 감면·중과·특례는 정책 변동이 잦은 영역입니다. 다주택 중과 완화안은 2026년 6월 현재 논의 단계로 시행되지 않았고, 조정대상지역은 국토교통부 고시로 수시로 지정·해제되므로 계약 시점이 아닌 취득(잔금) 시점의 현황으로 판단해야 합니다. 일시적 2주택으로 1주택 세율을 적용받았다면 종전 주택 처분기한을 지켜야 하며, 어기면 차액이 가산세와 함께 추징됩니다. 농어촌특별세 비과세 기준은 전용 85㎡이지만 수도권 외 읍·면 지역은 100㎡로 완화될 수 있습니다. 결과는 참고용이므로 실제 신고 전에는 위택스(WeTax)의 취득세 미리계산 서비스나 관할 시·군·구 세무부서, 세무 전문가를 통해 최종 세액을 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

취득세와 등록세는 따로 내야 하나요?

아닙니다. 2011년 지방세법 개편으로 구 등록세가 취득세에 통합되어, 부동산을 취득할 때는 취득세 하나로 신고·납부합니다. 다만 지방교육세와 농어촌특별세가 부가 세목으로 함께 고지되므로, 실제 부담액은 이 계산기처럼 세 가지를 합산해 확인해야 합니다.

이사하면서 잠시 2주택이 되는 경우에도 8% 중과세율을 내나요?

일시적 2주택은 종전 주택을 처분기한 내에 양도하는 조건으로 1주택 세율(1~3%)을 적용받을 수 있습니다. 다만 처분기한을 지키지 못하면 중과세율과의 차액이 가산세와 함께 추징되므로, 자금 계획을 세울 때 처분기한을 반드시 확인해야 합니다.

생애최초 감면은 누구나 받을 수 있나요?

본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없어야 하고, 취득가액이 12억 원 이하여야 합니다. 소득 요건은 폐지되었습니다. 감면 한도는 최대 200만 원이며, 산출 취득세가 200만 원 이하면 전액 면제됩니다(차액 환급은 없습니다). 취득 후 3개월 내 전입해 3년간 실거주해야 하고, 그 전에 매각·임대·전출하면 감면받은 세액이 가산세와 함께 추징됩니다. 적용기한은 2028년 12월 31일까지입니다.

오피스텔 취득세는 왜 4.6%인가요?

오피스텔은 건축법상 업무시설이어서 주거용으로 쓰더라도 취득 시점에는 주택 세율(1~3%)이 아닌 일반 건물 세율 4.6%(취득세 4% + 농어촌특별세 0.2% + 지방교육세 0.4%)가 적용됩니다. 주택 중과도 적용되지 않습니다. 다만 주거용으로 등재된 오피스텔은 이후 다른 주택을 살 때 주택 수에 포함되어 중과를 유발할 수 있으니 주의해야 합니다.

농어촌특별세는 언제 비과세되나요?

전용면적 85㎡ 이하 국민주택 규모는 취득가액과 무관하게 농어촌특별세가 비과세됩니다. 85㎡를 초과하면 표준 0.2%가 붙고, 다주택 중과 대상이면 0.6%(8% 중과) 또는 1.0%(12% 중과)로 올라갑니다. 수도권 외 읍·면 지역은 국민주택 기준이 100㎡로 완화될 수 있으니 소재지 기준을 확인하세요.

조정대상지역인지 어떻게 확인하나요?

조정대상지역은 국토교통부 고시로 수시로 지정·해제됩니다. 취득(잔금) 시점의 지정 현황이 중과 판단 기준이 되므로, 잔금일 전에 국토교통부 고시와 위택스(WeTax)의 취득세 미리계산 서비스에서 최신 현황을 확인하는 것이 안전합니다.

면책 및 유의사항

본 계산기는 참고용이며 법률·세무 자문이 아닙니다.
법정 상한(전월세 전환율 등)은 강행규정으로 초과분은 무효일 수 있으나, 적용 범위(임대차 존속 중 전환, 갱신요구권 행사 갱신 등)에 한계가 있습니다.
기준금리·세율·요율은 시점에 따라 변동하며, 결과는 표기된 기준일(2026년 6월) 기준입니다. 중개보수·취득세 요율은 시·도 조례 및 세법 개정으로 달라질 수 있습니다.
전세가율 위험 등급(70/80/90%)은 법정 기준이 아닌 진단 가이드입니다. HUG 126%룰·보증료율· 소액임차인 최우선변제액·조정대상지역 지정은 수시로 개정되므로 신청·계약 시점의 최신 고시를 확인하십시오.
분쟁 시 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회, 위택스, 관할 지방자치단체 또는 세무·법률 전문가와의 상담을 권장합니다.
본 서비스는 실거래·시세 추정의 정확성을 보증하지 않습니다.

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