중개보수 계산기

중개보수 상한은 어떻게 정해지나요?

부동산 중개보수(중개수수료)는 중개사가 마음대로 정하는 금액이 아닙니다. 공인중개사법과 같은 법 시행규칙 별표1이 거래금액 구간별 상한요율과 일부 구간의 한도액을 정해 두고 있고, 실제 상한은 각 시·도 조례로 확정됩니다. 다만 대부분의 지자체가 2021년 10월 개편된 국토교통부 표준 요율을 그대로 채택하고 있어 실무에서는 아래 표가 전국 공통 기준으로 통용됩니다. 중개보수는 거래금액 × 요율로 계산하되, 한도액이 있는 구간에서는 그 금액을 넘을 수 없습니다. 즉 산식은 min(거래금액 × 요율, 한도액)입니다.

구간 경계는 모두 "이상~미만"으로 해석합니다. 예를 들어 매매가가 정확히 9억 원이면 2억~9억 구간(0.4%)이 아니라 9억~12억 구간(0.5%)이 적용됩니다. 임대차도 마찬가지여서 보증금이 정확히 6억 원이면 0.3%가 아닌 0.4% 구간입니다. 경계 금액에 걸친 거래라면 어느 구간이 적용되는지 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

오피스텔과 주택 외 물건의 요율

오피스텔은 주택 요율표를 그대로 따르지 않습니다. 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실, 목욕시설까지 네 가지 요건을 모두 갖춘 주거용 오피스텔에만 매매 0.5%, 임대차 0.4%의 고정 요율(한도액 없음)이 적용됩니다. 이 중 하나라도 충족하지 못하면 주택 외 물건과 동일하게 거래금액의 0.9% 이내에서 협의로 보수를 정합니다. 실제로 주거용으로 살고 있다는 사정만으로는 부족하고, 설비 요건을 객관적으로 갖추어야 한다는 점이 자주 분쟁이 되는 지점입니다.

0.9%는 "받아야 하는 요율"이 아니라 협의의 상한입니다. 토지나 상가처럼 협의 대상인 물건은 계약 전에 요율을 명확히 합의하고 중개대상물 확인·설명서에 기재된 보수 요율을 확인해 두면 이후 분쟁을 줄일 수 있습니다. 참고로 분양권을 중개하는 경우 거래금액은 분양가 전체가 아니라 이미 납입한 금액(계약금과 중도금)에 프리미엄을 더한 금액으로 봅니다.

월세 환산 규칙과 예시 계산

전세는 보증금이 곧 거래금액이지만, 월세는 환산 절차가 필요합니다. 1차로 보증금 + (월세 × 100)을 거래금액으로 보고, 이 값이 5,000만 원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산합니다. 정확히 5,000만 원이면 재산정하지 않습니다.

• 매매 10억 원: 9억~12억 구간이므로 0.5%가 적용되어 10억 × 0.5% = 500만 원입니다. 일반과세 중개사라면 VAT 10%를 더해 550만 원을 일방 기준으로 지급합니다. 매매 16억 원이라면 15억 이상 구간 0.7%가 적용되어 1,120만 원(VAT 별도)입니다.
• 보증금 1,000만 원 + 월세 50만 원: 1차 환산액은 1,000만 + (50만 × 100) = 6,000만 원으로 5,000만 원 이상이므로 그대로 사용합니다. 5천만~1억 구간 0.4%를 적용하면 6,000만 × 0.4% = 24만 원이고, 이 구간의 한도액 30만 원 이내이므로 그대로 확정됩니다.
• 보증금 500만 원 + 월세 40만 원: 1차 환산액 500만 + (40만 × 100) = 4,500만 원은 5,000만 원 미만이므로 재산정 대상입니다. 2차로 500만 + (40만 × 70) = 3,300만 원을 거래금액으로 보고, 5천만 미만 구간 0.5%를 적용하면 16만 5,000원(한도 20만 원 이내)입니다.
• 매매 4,500만 원: 0.6%를 곱하면 27만 원이지만 이 구간의 한도액이 25만 원이므로 중개보수는 25만 원으로 제한됩니다. 소액 거래에서는 이렇게 한도액이 요율 계산값보다 먼저 작동하는 경우가 많습니다.

이 계산기는 월세 환산 과정에서 재산정이 일어났는지, 한도액이 적용되었는지를 결과에 함께 표시하므로 중개사가 제시한 금액과 어디서 차이가 나는지 바로 비교할 수 있습니다.

부가가치세, 그리고 놓치기 쉬운 세 가지

중개보수에는 부가가치세가 별도로 붙는데, 중개사의 과세유형에 따라 실제 부담이 달라집니다. 일반과세자는 보수의 10%를 가산해 세금계산서나 현금영수증을 발급합니다. 간이과세자(부동산 중개업)는 업종 부가가치율 40%가 적용되어 실효 약 4% 수준이며, 연 공급대가 4,800만 원 미만의 간이과세자는 납부가 면제되어 통상 VAT를 따로 청구하지 않습니다. 다만 간이과세 4%는 단순 환산으로 구한 추정치여서 실제 청구 방식은 중개사마다 다를 수 있으니, 계약 전에 과세유형과 VAT 청구 여부를 확인하는 것이 가장 정확합니다. 납부면제 대상 중개사가 10%를 청구한다면 과세유형을 다시 확인해 볼 필요가 있습니다.

끝으로 실무에서 자주 놓치는 점을 짚어 두겠습니다. 이 페이지의 요율표는 국토교통부 표준 기준이라 시·도 조례에 따라 달라질 수 있으므로 소재지 지자체의 고시 요율을 함께 확인해야 합니다(서울·경기는 표준값과 동일함을 확인했습니다). 또한 요율표는 어디까지나 상한이어서 그 이내에서 얼마든지 협의로 낮출 수 있고, 반대로 법정 상한을 초과해 받는 것은 공인중개사법 위반으로 초과분 반환 청구와 행정처분의 대상입니다. 협의 요율을 입력했을 때 이 계산기가 상한 초과 경고를 표시한다면, 그 금액은 지급하기 전에 반드시 다시 협의하거나 관할 지자체에 문의하시기 바랍니다.