집셈 소개

무엇을 하는 서비스인가요

집셈은 전월세 전환율, 중개보수(중개수수료), 취득세, 전세가율 안전성 진단, 관리비 분석까지 다섯 가지 계산기를 제공합니다. 전세를 월세로 바꾸자는 통보를 받은 임차인, 첫 집을 계약하며 세금과 수수료가 얼마나 나올지 가늠해야 하는 매수인, 보증금이 안전한지 확인하고 싶은 전세 세입자가 회원가입 없이 바로 쓸 수 있도록 만들었습니다.

모든 계산기는 주택임대차보호법, 공인중개사법, 지방세법 등 실제 법령과 공시 자료에 근거한 요율을 사용하며, 결과 화면에 적용된 산식과 기준일자를 그대로 보여 줍니다. 계산 과정이 블랙박스가 되지 않도록 어떤 숫자가 어디서 왔는지 사후에 검증할 수 있게 하는 것이 기본 설계입니다.

왜 만들었나요

임차인과 임대인, 매수인은 전환율 상한이나 중개보수 상한, 취득세율 같은 법정 기준을 직접 찾아 검증하기 어렵습니다. 그런데 기존에 흔히 쓰이는 계산기들에는 두 가지 문제가 반복됩니다. 첫째, 한국은행 기준금리나 세율을 만든 시점 그대로 하드코딩해 두어 현재 시점과 어긋난 결과를 내놓는 경우가 많습니다. 둘째, 결과 숫자만 출력할 뿐 그 숫자가 합법인지 위법인지, 사용자에게 유리한지 불리한지 해석을 전혀 제공하지 않습니다.

여기에 더해 분쟁 예방에 꼭 필요한 정보, 예컨대 법정 상한이 강행규정이라 초과분이 무효일 수 있다는 점이나 그 규정이 어떤 계약에는 적용되지 않는다는 적용 범위의 한계가 안내되지 않는 경우도 많습니다. 집셈은 이 세 가지 공백을 메우기 위해 만들어졌습니다.

운영 원칙 세 가지

1. 시점 정합성. 기준금리·세율·요율을 코드에 박아 두지 않습니다. 기본값은 최신 공시값으로 주입하고, 기준금리처럼 수시로 바뀌는 값은 사용자가 직접 최신 값으로 갱신해 계산할 수 있게 합니다. 모든 페이지에 데이터 기준일(2026년 6월)을 표기합니다.
2. 해석 동반. 모든 계산 결과에 법정 상한 대비, 시장 평균 대비, 유리·불리 여부를 한 줄 해석으로 함께 제공합니다. 숫자를 읽는 부담을 계산기가 대신 집니다.
3. 면책 명시. 강행규정의 적용 범위 한계, 요율 변동 가능성, 분쟁조정 기관 안내를 결과 하단에 상시 노출합니다. 계산기가 말할 수 있는 것과 말할 수 없는 것의 경계를 숨기지 않습니다.

데이터 출처와 기준일 관리

계산에 쓰이는 법정 요율과 세율, 임계값은 국가법령정보센터의 법령 원문, 국토교통부와 행정안전부의 공식 안내, 한국은행 기준금리 고시, 주택도시보증공사(HUG) 보증 기준, K-apt 공동주택관리정보시스템 통계 등 공적 출처를 기준으로 정리합니다. 각 계산기 페이지 하단에 해당 계산에 사용된 출처 목록을 그대로 공개합니다.

모든 요율 데이터에는 기준일이 붙어 있으며, 현재 기준일은 2026년 6월입니다. 법령 개정이나 조례 변경, 기준금리 변동이 확인되면 데이터를 갱신하고 기준일 표기를 함께 바꿉니다. 계약이나 신고처럼 법적 효력이 발생하는 행위 전에는 반드시 해당 시점의 최신 고시를 확인하시기 바랍니다.

제공하는 계산기 5종

• 전월세 전환율 계산기: 전세·월세 상호 환산, 법정 상한과 시장 평균 비교, 갱신 5% 인상률 점검.
• 중개보수 계산기: 거래금액 구간별 상한요율과 한도액, VAT까지 반영한 법정 중개보수.
• 취득세 계산기: 6~9억 누진세율, 다주택 중과, 생애최초 감면을 반영한 취득 세금 총액.
• 전세가율 안전성 진단: 전세가율·부채비율 위험 등급, HUG 가입 판정, 최우선변제 확인.
• 관리비 분석 계산기: ㎡당 단가 환산, 전국 평균 대비 편차, 장기수선충당금 반환액 계산.

다섯 계산기는 서로 연결되어 있습니다. 예를 들어 전세에서 월세로 전환을 검토할 때는 전월세 전환율 계산기로 법정 상한을 확인한 뒤, 전세가율 안전성 진단으로 보증금 위험을 점검하고, 계약 단계에서 중개보수 계산기로 수수료 상한을 확인하는 식으로 이어서 쓸 수 있습니다.

집셈이 하지 않는 것

집셈은 법률 자문이나 세무 자문을 제공하지 않습니다. 모든 계산 결과는 공개된 법령과 요율을 산식에 적용한 참고 자료이며, 개별 계약의 구체적 사정에 따라 실제 적용 결과는 달라질 수 있습니다. 실거래가나 시세를 자동으로 수집해 산정하지도 않으므로, 시세가 필요한 계산에서는 사용자가 직접 확인한 값을 입력해야 합니다.

분쟁이 있거나 권리 행사가 필요한 상황이라면 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회, 위택스, 관할 지방자치단체 또는 변호사·세무사 등 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다. 서비스에 대한 의견이나 오류 제보는 문의하기 페이지를 통해 보내 주시면 운영에 반영하겠습니다.